Mietshäuser-Syndikat: die Blaupause für unser Projekt
Das Mietshäuser-Syndikat existiert bereits seit über 30 Jahren – mit inzwischen knapp 200 Projekten in ganz Deutschland – und ist trotzdem erstaunlich unbekannt. Die Idee hinter der Selbstverwaltung der Mietshäuser ist der Entzug des Objektes vom Immobilienmarkt und dadurch die dauerhafte Sicherheit für alle, die im Haus wohnen: Schutz vor Spekulation, laufenden Mieterhöhungen und Eigenbedarfskündigungen. Gerade bei Mietshäusern mit niedrig angesetzten Mieten ist immerhin – da sich das Objekt ansonsten nicht trägt und erst recht nicht rentabel ist – nach einem Verkauf eine kontinuierliche Mietsteigerung zu erwarten. Beim Syndikatsprinzip bleiben die Wohnungen weiter Mietwohnungen und die Gemeinschaftsflächen können zusammen genutzt/gestaltet werden. Das Anwesen gehört dann jedoch allen Mietern gleichberechtigt gemeinsam und auch die Verwaltung muss gemeinsam und autonom erfolgen. Der erklärte Wille, gemeinschaftlich zu denken und zu handeln ist bei einem solchen Projekt also unabdingbar.
Die Häuser denen, die drin wohnen!
Der organisatorische Überbau von Syndikatsprojekten
Die Umsetzung eines Syndikatsprojektes gestaltet sich folgendermaßen: Die Bewohner und weitere an einem (ggf. auch späteren) Einzug interessierten Personen gründen zusammen einen „Hausverein“. Dieser gründet zusammen mit dem Mietshäuser-Syndikat eine „Haus-GmbH“. Das Syndikat als zweite Gesellschafterin garantiert mit seinem Vetorecht, dass die Häuser nicht irgendwann doch wieder zum Spekulationsobjekt werden. Die GmbH kauft das Anwesen und ist auch Kreditnehmerin bei der Bank (KfW-Bank, GLS-Bank) und bei Privatpersonen (Direktkredite). Alle Kredite werden über die GmbH aus den Wohnungsmieten abbezahlt. Für die Bewohner entstehen über die Mieten hinaus also keine weiteren finanziellen Belastungen oder Verpflichtungen. Selbst ein Ausscheiden aus der Hausgemeinschaft im Fall eines beabsichtigten Ortswechsel wäre völlig unproblematisch: Der Nachmieter würde die Position im Hausverein übernehmen. Eine Vereinsmitgliedschaft sichert den aktuellen Mietern ein dauerhaftes Wohnrecht. Sie kann aber auch für Menschen interessant sein, die sich die Option auf die zukünftige Anmietung einer Wohnung sichern möchten: Mit einer Vereinsmitgliedschaft wird bei unserem Projekt ein Vorrecht auf die Anmietung einer Wohnung verknüpft sein, sobald wieder eine frei wird (oder das Projekt irgendwann möglicherweise erweitert wird). Und da auch die Einlage in den Verein (in Höhe des Anteils am Stammkapital der GmbH) bei einem Austrittswunsch rückzahlbar ist, besteht für Interessenten so gut wie kein Risiko.
Die Finanzierung von Syndikatsprojekten
Der „Hausverein“ muss (wie jeder andere Verein) von Gesetzes wegen von mindestens sieben Personen gegründet werden. Von den Vereinsmitgliedern muss dann das vorgeschriebene Stammkapital der GmbH (d.h. mindestens EUR 25.000) aufgebracht werden. Pro Person sind das also € 3.600. In diesem Betrag besteht der einzige „Eigenanteil“, den die Vereinsmitglieder einbringen müssen. Um Gleichheit unter allen Mitgliedern zu sichern, soll (abgesehen von diesem Anteil an der GmbH) explizit kein Eigenkapital einzelner Mitglieder in das Projekt fließen. Zur Finanzierung des Hauskaufs nimmt die GmbH Darlehen bei der KfW und GLS-Bank auf und zahlt die Kreditraten aus den Mieteinnahmen zurück. Über die beiden Banken können allerdings nur etwa 60% der Kaufsumme finanziert werden. Für die restlichen 40% müssen die Vereinsmitglieder aus anderen Quellen Direktkredite organisieren. Bei Direktkrediten handelt es sich um Geld, das andere Privatpersonen bereit sind der GmbH (zu möglichst günstigen Konditionen) zu leihen. Die Rückzahlung dieser Kredite erfolgt durch die GmbH (genauso wie die Tilgungsraten an die Bank) aus den Mieteinnahmen.
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